Jak oszczędzać na wynajmie nawet 12000 zł rocznie

Jak oszczedzic na wynajmie

W tym wpisie przedstawię w jaki sposób można oszczędzić nawet 12.000 zł rocznie lub nawet więcej jeśli mieszkasz w dużym mieście.

Jest to rozwiązanie bardzo proste, jedyny wymóg jest taki, że nie możesz zarabiać dużo pieniędzy. We wpisie tym będę opisywał co to jest TBS, w jaki sposób można uzyskać mieszkanie w TBS, jakie są koszty TBS, jakie są wady i zalety TBS i w końcu jak ja traktuję TBS i ile na tym wszystkim oszczędzam.

TBS czyli Towarzystwo Budownictwa Społecznego są to zazwyczaj spółki należące do danej gminy na terenie której działa dane Towarzystwo. Towarzystwo to korzystając z bardzo preferencyjnych warunków kredytowych finansuje i buduje mieszkania, które następnie są udostępniane mieszkańcom na moim zdaniem bardzo korzystnych warunkach pozwalających na oszczędzanie.

TBS moim zdaniem jest czymś pomiędzy wynajmem mieszkania (ale znacznie tańszym), a posiadaniem własnego mieszkania (jednak nie jest ono Twoje, choć w teorii może być – o tym dalej). Ja osobiście mieszkanie traktuje jako tani wynajem. Jest to szczególnie opłacalne w większych miejscowościach gdzie koszty wynajmu za 2 pokojowe mieszkanie potrafią sięgać nawet 2000 zł miesięcznie – za sam wynajem.

Jakie są prawdziwe koszty TBS?

W Polsce działa bardzo dużo Towarzystw Budownictwa Społecznego. W każdym województwie jest ich co najmniej 10 (z wyjątkiem województwa świętokrzyskiego i podlaskiego, natomiast w samym mazowieckim jest ich przynajmniej 52), w każdym TBS koszty mogą się różnić znacznie od siebie. W tym wpisie będę opisywał swoją sytuację natomiast zachęcam Cię do sprawdzenia jaki TBS działa na ternie Twojego województwa i żebyś sprawdził jak bardzo moje wyliczenia i koszty różnią się od Twoich, bo z pewnością będą.
Jak wspomniałem powyżej, koszty mogą się różnić ale jestem przekonany, że każdy TBS będzie w stanie wygenerować znaczne oszczędności.

Opłaty w TBS poza opłatami wstępnymi o których za chwilę są dwie. Jeden to koszt to czynsz najmu, drugi to koszty użytkowania. Czynsz najmu jest to opłata miesięczna jaką ponosimy w zależności od tego ile m2 ma Twoje mieszkanie. Koszty użytkowania nie różnią się w zasadzie niczym od normalnego czynszu do spółdzielni, czyli znajdują się w nim opłata za sprzątanie części wspólnej, wywóz śmieci, zaliczki na ogrzewanie i wodę, które to później oczywiście są rozliczane według zużycia. W moim przypadku czynsz zależny od zużycia i części wspólnej to kwota 300 zł miesięcznie (przy 3 osobowej rodzinie). Jeśli chodzi o koszt czynszu najmu w moim TBS kształtuje się on na poziomie 13,65 zł za m2 (ale są TBS-y w innych miastach gdzie czynsz za m2 wynosi znacznie mniej – np. w Grajewie jest o 8 zł za m2.

Moje mieszkanie ma 46 m2, więc jak łatwo przeliczyć czynsz wynosi 627,9 zł. Łącznie czynsz i najem nie przekracza 1 000 zł miesięcznie. Takie mieszkanie na normalnych rynkowych warunkach w moim mieście mógłbym wynająć za około 1700 zł + czynsz Spółdzielni – łącznie około 2 000 zł. Czyli moje oszczędności miesiąc w miesiąc to około 1 000 zł, rocznie bagatela 12.000 zł. Moim zdaniem jest to najważniejszy argument przemawiający za TBS.

Oczywiście każdy z Was musi przeprowadzić sobie taką symulację, poniżej wpisu zamieszczę kalkulator do wyliczenia potencjalnych oszczędności. Jedyne co musisz znać to koszt najmu (skontaktuj się z TBS w Twoim regionie) oraz koszt wynajmu w Twoim mieście od osób trzecich (takie informacje znajdziesz na serwisach oferujących najem jak dom.gratka.pl, czy otodom.pl). Podziel się w komentarzu ile mógłbyś oszczędzić korzystając z TBS i na terenie jakiej gminy, czy województwa.

Jakie wymogi trzeba spełnić aby możliwe było oszczędzanie na wynajmie używając do tego TBS-a?

W zasadzie można wyróżnić jeszcze 4 ważne warunki, które trochę zmniejszają popularność tego sposobu na oszczędzanie.

a) Koszt partycypacji
Niestety nie każdy, kto chce może uzyskać TBS. Jedynym z ważnych rzeczy o których jeszcze nie napisałem to udział w kosztach budowy takiego mieszkania jest to tak zwany koszt partycypacji, czy partycypacja. W teorii, aby zamieszkać w TBS powinno się wpłacić do 30% kosztów budowy takiego mieszkania w gotówce jeszcze przed zamieszkaniem. Należy pamiętać, co bardzo ważne i kluczowe – partycypacja jest zwrotna, a przez czas kiedy TBS jest przez nas zamieszkiwany cała kwota jest rewaloryzowana czyli naliczane są od niej dodatkowo odsetki (nie jesteśmy stratni).

Ile wynosi partycypacja w TBS?
Różnie w zależności od gminy na terenie której działa TBS, dlatego, że różna jest wartość budowy mieszkania, czy gruntów. Dodatkowo TBS-y mogą chcieć mniej niż 30% partycypacji. W moim przypadku wartość partycypacji była ustalona na kwotę 1184 zł za 1m2 – i jest to jedna z wyższych kwot. Czyli w moim przypadku moja partycypacja, która raz jeszcze podkreślam zostanie zwrócona wyniosła 46mx1184 = 54 464 zł. Co bardzo ważne przy wpłacie partycypacji można wykorzystać książeczki mieszkaniowe. Nawet jeśli nie masz tej kwoty warto wziąć pożyczkę i spłacać ją z oszczędności, które wygenerujesz mieszkając w TBS, więc argument, że nie ma się tyle gotówki nie jest argumentem, oczywiście wszystko zależy od tego jakie oszczędności jesteś wstanie wygenerować w danym województwie. Niektóre TBS zgodzą się także na wpłacenie partycypacji w ratach.

b) Kaucja
Dodatkowo wymagane jest wpłacenie kaucji nawet za cały rok, ostatnio jednak TBS wymagają wpłacenia kaucji w wysokości jedno bądź trzymiesięcznego czynszu. Moim przypadku było to niecałe 1900 zł. Oczywiście kaucja jest zwrotna

c) Brak innego mieszkania
TBS będzie od Ciebie wymagał, abyś na piśmie oświadczył, że nie masz prawa do innego mieszkania w danej gminie. W praktyce oznacza to, że nie możesz być właścicielem/współwłaścicielem innej nieruchomości mieszkaniowej. Jeśli jesteś np. współwłaścicielem mieszkania, zawsze możesz je przepisać na mamę, tatę, brata – oczywiście musi być to osoba, której ufasz. Wiem, też, że niektóre osoby kłamią w oświadczeniu, ale ja nie proponuję takiego rozwiązania, jest to nielegalne.

d) Odpowiedni dochód.
Oznacza to, że aby ubiegać się o mieszkanie w TBS nie możesz mieć zbyt wysokiego dochodu. Jaki jest limit? Limit ten jest ściśle określony w art. 30 ustawy o formach popierania budownictwa i wyliczany jest dla każdego województwa osobno. Dochód dla jednej osoby nie może przekroczyć o więcej niż 20% kwoty stanowiącej 1,3 ostatnio ogłoszonego przez GUS przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie. W przypadku 2 osób w gospodarstwie domowym dochód nie powinien być wyższy niż 80%, a w przypadku większej liczby ludzi o kolejne dodatkowe 40% na każdego członka rodziny. Brzmi to dosyć skomplikowanie dlatego poniżej przedstawiamy maksymalne progi dochodowe dla poszczególnych województw. Limity informują jakie może być dochód całego gospodarstwa domowego. Uwaga dane te zmieniają się raz na rok. Obecne są aktualne, obecnie nie powinny się zmienić do 18 listopada 2017r.

Jakie są zalety TBS?

W zasadzie najważniejszą zaletą TBS jest to, że jest to znacznie tańsze niż wynajmowanie mieszkanie i może pomóc oszczędzać i oszczędzić duże kwoty. Dodatkowo nie musisz brać kredytu na 200-300 tys. zł, żeby być prawie jak na swoim. TBS nie zabiera elastyczności, to znaczy w każdej chwili możesz się z niego wyprowadzić a wpłacona partycypacja wraca do Ciebie. Dopóki spełniasz regulamin i nie zalegasz z czynszem w zasadzie nie ma możliwości, aby wyrzucić Cię z mieszkania. Nie ma możliwości, aby pewnego dnia, tak jak jest to w przypadku wynajmu, ktoś przyszedł i kazał Ci się za miesiąc wyprowadzić.

Jakie są wady TBS

Dużo ludzi mówi, że są budowane ze słabych materiałów i słabych ścian. Ja mieszkam już kilka lat i może rzeczywiście płytki na klatce nie są najwyższej jakości, ale generowane oszczędności pozwalają mi spokojnie przymknąć na to oko. Słyszałem też, że panuje opinia, że w TBS mieszka patologia i plebs…szczerze mówiąc bardzo jest to krzywdzące, nie spotkałem jeszcze ani jednej osoby mieszkającą w TBS, którą mógłbym tak określić. TBS ze swojego założenia jest budowany pod klucz, czyli masz łazienkę i kuchenkę, ale zazwyczaj bez mebli. Więc wymagają przynajmniej minimalnego wkładu w remont mieszkania. Teoretycznie mieszkanie to nie jest Twoje – w praktyce od niedawna można kupić mieszkanie od TBS, ale jeszcze nie słyszałem aby ktoś kupił mieszkanie, bo nie jest to opłacalne, a TBS nie wyraża zgody.

Niejednokrotnie TBS jest trochę oddalony od centrum miasta ze względu na to, że dalej od centrum są tańsze ziemie, ale to nie jest reguła więc zorientuj się gdzie TBS ma swoje inwestycje. Niektórzy też mówią, że płacisz 600 zł co miesiąc najmu i nic z tego nie masz…zawsze odpowiadam, że zawsze mogę płacić 1500 zł i dalej nic z tego nie mieć. Kolejną wadą może być to, że raz na 2 lata musisz przekazać informacje o swoich zarobkach do TBS. Dodatkowo jeśli zarabiasz za dużo, mogą ponieść czynsz, jednak nie słyszałem jeszcze aby komuś wypowiedziano czynsz i podniesiono jego wysokość. Na wszelkie przeróbki w mieszkaniu musisz mieć zgodę TBS, oczywiście nie musisz się pytać o kolor ścian, ale np. już o zamontowanie prysznica już tak.

Podsumowując wady i zalety

Wypisałem moim zdaniem te najważniejsze zalety i wady jest ich więcej, ale to są już szczegóły i musiałbym się mocno czepiać. W każdym razie mimo tych wszystkich wad, które niewątpliwie są częściowo prawdziwe muszę stwierdzić, że 1000 zł, który co miesiąc zostaje w mojej kieszeni zakrywa mi wszystkie wady i ja osobiście jestem bardzo zadowolony

Jak wyjść z TBS?

Możliwe są dwa sposoby. Pierwszy z nich to rezygnacja z mieszkania, wówczas TBS zwraca kwotę kaucji i partycypacji i mamy sprawę zamkniętą. Druga opcja polega na cesji partycypacji na inną osobę – czyli tak naprawdę możemy sprzedać TBS innej osobie. Rynkowa wartość mojej partycypacji (bazując na wystawionych ofertach) to obecnie około 110.000 zł. Czyli teoretycznie na odsprzedaży partycypacji mógłbym nawet zarobić, jeśli tylko znajdę chętnego.

TBS a kupno mieszkania.

Wiem dobrze, że TBS jest znacznie lepszy niż wynajem, ale czy TBS jest lepszy niż kupno mieszkania? Przede wszystkim pytanie jest czy ma się zdolność kredytową na zakup mieszkania. Nawet jeśli tak, to spróbujmy to policzyć.

Przy kredycie hipotecznym na 250.000 zł i oprocentowaniu 4%. Cała rata wyniesie około 1193 zł. Ale uwaga – w racie tej jest część kapitałowa (spłata kredytu) i część odsetkowa (czyli zysk banku). Część odsetkowa w pierwszej racie wyniesie około 833 zł i spadnie do kwoty porównywalnej z naszym czynszem dopiero w 137 racie, czyli po około 11 latach. W ciągu tych 11 lat możemy generować nadwyżki, oszczędzając przy tym prawie 20.000 zł.

Dodatkowo nic mnie dalej nie trzyma, przez 10 lat nie mam kilkusettysięcznego zobowiązania na karku mogę migrować nie muszę obawiać się o sprzedaż mieszkania. Fakt, że ktoś może powiedzieć, że po 10 latach spłacania kredyty nareszcie zaczyna się spłacać więcej kapitału niż odsetek i będzie miał racje.

Nie zmienia to faktu, że za 10 lat również i ja mogę kupić mieszkanie i od razu część, którą odłożyłem przekazać na wkład własny i zaciągnąć niższy kredyt. Kontrargumentem może być to, że mieszkania będą drożeć z roku na rok…ale to już jest spekulacja, a ja nie spekuluje, równie dobrze za 10 lat może wejść ustawa pozwalająca na nabywanie TBS po niskich cenach, bo Państwo zaliczy wkłady w najem jako wkład własny. Na ten moment dla mnie wydaje się lepszym wyjściem TBS, ja nie mam potrzeby być właścicielem danego mieszkania, jeśli ktoś koniecznie musi się tak czuć, to oczywiście może kupić mieszkanie, ale na litość boską nie wynajmujcie mieszkań jeśli macie znacznie tańszą alternatywę, a wystarczy się tylko rozejrzeć i poczytać o tym.

Jak wygląda proces pozyskania mieszkania w TBS?

Przekonałem Cię do TBS? O to jak wygląda proces
1) Zobacz czy na interesującym Cię terenie są prowadzone inwestycje TBS.
2) Skontaktuj się z TBS dowiedz się czy mają wolne mieszkania, albo planują nowe inwestycje.
3) Zapisz się na mieszkanie i umów na spotkanie z TBS.
4) Złóż oświadczenie o braku własności innych mieszkań oraz oświadczenie o dochodach.
5) Podpisz umowę partycypacyjną – wpłać około 30% wartości, zapytaj o możliwość rozłożenia na raty.
6) Wpłać kaucję
7) Dokonaj odbioru mieszkania
8) Dokonaj ewentualnych remontów
9) Licz ile oszczędzasz miesięcznie 🙂

Jeśli uznasz, że artykuł Ci się przydał udostępnij proszę ten artykuł innym i polub mój profil na facebooku

Facebook
Google+
http://oszczednosci.eu/2017/04/07/jak-oszczedzac-na-wynajmie-nawet-12000-zl-rocznie/
Twitter

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *